今年上半年深圳房地产市场出现过热现象。其中之一表现为房地产开发投资过热。1-6月，深圳房地产开发投资1497.1亿元，同比增长22%，全国为1.9%、全省为2.5%、北京为4%、上海为7%。房地产开发投资远高于固定资产投资增速，占固定资产投资比重的46.4%。

 

此外，新建商品住宅批准预售面积同比下降52%，去化周期仅为6.7个月，供需关系较为紧张。

 

吕增学提到，住房供求关系紧张是导致房价上涨的根本原因。从需求侧看，深圳人口密度全国第一，近三年户籍人口年均增长37万人左右，住房刚需强烈，常住人口住房自有率24%，尚有巨大的需求。

 

从供给侧看，深圳现状居住用地占城市建设用地的比重为21.2%，低于国家25%的最低标准。近四年，深圳实际供应居住用地766.6公顷，仅占实际供应建设用地的14.2%。近三年每年供应住房仅8.1万套，难以满足年均新增37万人住房需求。同时，住房供应结构不合理，一半以上人口居住在城中村等品质较差的住房中。

 

同时，热点区域出现一二手房价格倒挂现象，市场出现热点房源打新抢购。二手住宅成交活跃，价格上涨较快，成交面积同比增长46.1%，价格指数环比上涨8.2%、同比平均上涨10.7%。出现个别二手房集体涨价、自媒体炒作房价等现象。

 

针对上述情况，今年7月15日，深圳住建局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，内容包括调整商品住房限购年限、完善差别化住房信贷措施、发挥税收调控作用、细化普通住房标准、加强热点楼盘销售管理、推行房屋抵押合同网签管理、加大二手房交易信息公开力度以及严厉打击房地产市场违法违规行为。7月30日，深圳市住建局又发布楼市调控“新八条”细则，明确严控中介机构挂牌价格，对于挂牌价格明显高于所在楼盘合理成交价格的，中介机构不得受理并对外发布。政策出台之前已发布的，各区住房和建设局应督促中介机构及时下架。

 

在细化普通住房标准方面，此次新政明确容积率1.0（含）以上，套内面积120（含本数）平方米以下或者建筑面积144（含本数）平方米以下，实际成交总价低于750（含本数）万元的住房被认定为普通住房。

 

吕增学指出，750万元的分界标准是以深圳过去一年商品住房平均成交价格6.8万/平方米为基础，按照住建部相关规定上浮1.2倍的系数，再乘以过去一年来成交套均建筑面积91平方米进行测算得出的。按照这一标准，深圳非普通住房占比将从政策实施前的6%，增加到政策实施后的17%，既能有效抑制南山、福田等热点片区市场过热，又不致使全市大部分住房交易受到冲击。

 

另外，据深圳市住建局统计，今年3、4、5月，深圳离婚后半年内购房套数占总成交套数的比例分别为6.43%、6.57%、6.30%，较去年同期有所增长。

 

根据公布的统计数据，今年7月7日至7月14日，深圳结婚1024对，离婚1330对，离婚人数超过结婚人数。新政后，7月15日至7月21日，结婚1182对，离婚1001对。

 

吕增学提到，近年，一定时间段里的结婚与离婚比例大致保持在3:1，上述离婚多于结婚属非正常现象。早年，限购调控政策出台以前一定时间段里的结婚与离婚比例大致保持在5:1，不排除房地产调控的影响。

 

因此，此次政策明确夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，堵住离婚炒房的漏洞。在加强热点楼盘销售管理方面，深圳市提出，对社会关注度高、预计购房人数较多的热点楼盘，房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在深圳市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。

 

作为深圳的网红楼盘，7.15新政后的上市的华强城市花园备受关注，根据7月30日公示的华强城市花园（一期）项目住宅销售方案，此次开盘将采用线上“诚意登记”、线下“公证摇取选房顺序号”和线下“公证选房”的方式。

 

值得注意的是，该项目诚意登记还制定了资格审核积分规则。从积分规则来看，分为在深圳购房情况、户籍情况和缴纳社保情况三大项。其中，在深无购房记录和夫妻双方均未深户分别以50分和10分位列各自积分项的最高分数，缴纳社保按照0.1分/月计算。

 

对于首个引入积分制摇号的楼盘，华强城市花园将按照诚意登记资格审核积分，最终按积分排名取前5560位作为该项目诚意登记客户，参与公证摇号。

 

吕增学认为，积分摇号将成为导向。如果热点楼盘的认筹人数远超出房源数量，将采取积分摇号，优先考虑无房家庭，一次性解决更多人的住房问题。